はじめに(2026.1アップデート)
急拡大する事業基盤と大型増資の効果は？今後の成長余地を考える
霞ヶ関キャピタルが 2026年8月期 第1四半期決算 を発表しました。 結論から言うと、
- 売上は大幅増（+86.5%）
- 利益は横ばい〜微増
- 財務体質は大幅に改善（自己資本比率40%へ）
という「トップラインは爆伸び、利益は投資フェーズらしい落ち着き」という内容でした。
この記事では、決算のポイントを投資家目線でわかりやすく整理していきます。
2026年8月期1Qの決算概要
まずは主要数字から。
■ 売上・利益（前年同期比）
| 項目 | 2026年1Q | 前年同期比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 284.6億円 | +86.5% |
| 営業利益 | 28.1億円 | ▲5.2% |
| 経常利益 | 29.7億円 | +3.2% |
| 純利益 | 20.3億円 | +1.6% |
売上はほぼ倍増している一方、営業利益は微減。 理由は後述しますが、事業拡大に伴う先行投資（人件費・開発費）が増加したためです。
セグメント別トピック
霞ヶ関キャピタルは単一セグメントですが、実質的には以下の4事業が柱です。
- ホテル
- 物流
- ヘルスケア（ホスピス）
- 海外（ドバイ）
それぞれの進捗をまとめます。
ホテル事業：ブランド展開が加速
自社ブランド
- fav / FAV LUX
- edit x seven / seven x seven
- BASE LAYER HOTEL
を全国展開中。
2025年9月に「edit x seven 富士御殿場」が開業。 さらに開発フェーズ移行1件、リノベ案件取得1件と順調に積み上げています。
ミニマルサービスで低稼働でも利益が出る構造が強み。 インバウンド需要の追い風も継続。
物流事業：冷凍冷蔵倉庫の需要を捉えて拡大
- 「2024年問題」
- フロン規制
- 冷凍食品需要の増加
これらを背景に、冷凍冷蔵倉庫の開発を強化。
マレーシアでの物流開発1号案件に着手 函館市と連携協定を締結（ファクトリー＆ロジスティクスパーク構想）
開発用地2件、既存物流施設1件を取得し、こちらも順調。
ヘルスケア事業：ホスピス住宅が着実に拡大
日本の超高齢社会を背景に、ホスピス住宅の開発を強化。
2025年11月に「CLASWELL白金台」が開業。
ホテル開発で培ったデザイン・企画力を活かし、 「駅近 × 快適性 × 機能性」で差別化を図っています。
海外事業（ドバイ）：ついに開発型ビジネスへ本格参入
これまでのレジデンス売買に加え、 2025年9月から共同パートナーと開発事業を開始。
霞ヶ関キャピタルはドバイで 「持続可能な不動産開発プラットフォーム構築」 を目指しており、今後の収益源として期待が高まります。
財務状況：大型増資で自己資本比率が大幅改善
総資産
1216億円 → 1643億円（+426億円）
純資産
381億円 → 672億円（+291億円）
自己資本比率
29.7% → 40.3%
増資（400万株発行）により、資本金・資本剰余金がそれぞれ約148億円増加。 これにより財務基盤が一気に強化されました。
開発型ビジネスを拡大するには資金力が不可欠なので、 今回の増資は「成長投資のための布石」と言えます。
今期（通期）業績予想
会社予想は据え置き。
| 項目 | 通期予想 | 前年比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 1,500億円 | +55.4% |
| 営業利益 | 265億円 | +40.0% |
| 経常利益 | 240億円 | +40.1% |
| 純利益 | 165億円 | +61.0% |
1Q時点での進捗率は
- 売上：19%
- 営業利益：10%
- 純利益：12%
例年、霞ヶ関キャピタルは後半に大型案件が集中するため、 この進捗でも「想定通り」と見てよいでしょう。
投資家視点での総括
今回の決算を一言でまとめると、
「売上は爆伸び、利益は投資フェーズ、財務は盤石に」
という内容でした。
特に注目すべきは以下の3点。
① 大型増資で財務が強化され、開発余力が大幅に拡大
→ 今後の成長投資に向けた“準備完了”の状態。
② 海外（ドバイ）で開発型ビジネスに本格参入
→ 中長期の収益源として期待値が高い。
③ ホテル・物流・ホスピスの3本柱が順調に積み上がっている
→ 事業ポートフォリオが強固になりつつある。
短期的には利益が伸び悩んで見えるものの、 中長期の成長ストーリーはむしろ強化された印象です。
(以下は前回2025.8本決算の記事)
2025年10月2日、霞ヶ関キャピタル（証券コード：3498）が発表した2025年8月期決算は、まさに市場に衝撃を与える内容でした。
株主である私自身も、この数字を見た瞬間に「これは本物だ！」と心が震えたほどです。
霞ヶ関キャピタルといえば、数年前までは「不動産開発会社の一つ」に過ぎない存在でした。
しかし、ここ数年でホテル事業・物流事業・ヘルスケア事業を同時に成長させ、さらに海外（ドバイ、ASEAN）へと進出。いまや単なる不動産会社ではなく、「社会課題を解決する次世代インフラ企業」へと進化を遂げつつあります。
そして今回の決算で示されたのは、単なる成長ではありません。
純利益が前年比2倍以上の102億円、さらに来期は 165億円（＋61%増益） を予想と、グロース株として異次元のスピードで駆け上がっているのです00 (1)00 (2)。
株主としての興奮を抑えきれません。この企業は、今からでも株価3倍、いや4倍を狙えるポテンシャルを秘めていると断言します。
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詳しくはこちらの過去記事もご参考下さい。
2025年8月期決算サマリー：数字で見る圧巻の成長
ではまず、今回の決算のハイライトを整理してみましょう。
売上・利益の大幅増加
- 売上高：965億円（前年比＋46.9%）
- 営業利益：189億円（前年比＋121.8%）
- 経常利益：171億円（前年比＋118.0%）
- 当期純利益：102億円（前年比＋104.2%）00 (1)00 (2)
前年も大幅成長を遂げていましたが、さらにその上を行く決算。特に営業利益と純利益の伸びが2倍を超えており、成長軌道がまったく鈍っていません。
財務基盤の強化
- 総資産：1,216億円（前年比＋44%）
- 純資産：382億円（前年比＋31%）
- 自己資本比率：29.7%（前年34.6%からは低下）
借入や社債発行により負債は増えましたが、それを上回るリターンを出しており、まさに「攻めの経営」。今後の成長投資の余地を確保した動きです。
キャッシュフロー
- 営業CF：＋68億円（前年は▲84億円）
- 投資CF：▲185億円
- 財務CF：＋247億円
- 現金残高：240億円（前年比＋129億円）
大規模投資を進めながらも営業CFをプラスに転換しており、資金繰りに不安は感じられません。むしろ、転換社債や長期借入を上手に活用し、攻めの投資余力をさらに積み上げた印象です。
ホテル事業の快進撃：REIT上場とブランド戦略
霞ヶ関キャピタルの成長を象徴するのが、ホテル事業です。
J-REIT上場のインパクト
2025年8月、同社が開発したホテル15物件を組み入れた 「霞ヶ関ホテルリート投資法人」 が東証に上場しました00 (1)。
これは「日本初のデベロッパー系ホテル特化型REIT」であり、開発から運営、そしてREITへの移管まで一気通貫で事業を循環させるビジネスモデルを完成させたことを意味します。
これにより、同社は
- 開発段階での成功報酬
- ホテル運営による収益
- REITからのストック収入
という「三層構造」の収益源を獲得しました。これは株主にとって非常に強固な収益基盤となります。
インバウンド需要の追い風
訪日外国人観光客はすでにコロナ前を超える水準に回復し、政府は「年間6,000万人」を目標に掲げています。円安効果もあり、インバウンド需要はさらに膨張中。
同社ホテルの稼働率は65.4%、ADR（平均客室単価）は25,858円、RevPARは16,911円と高水準を維持しており、今後の伸び代も十分にあります。
ブランド戦略の深化
霞ヶ関キャピタルは単なるホテル開発ではなく、「ブランドポートフォリオ」を明確にしています。
- fav：カジュアルで地域密着型
- FAV LUX：高級志向
- edit x seven：デザイン性を重視
- seven x seven：リゾート特化
- BASE LAYER HOTEL：カルチャー特化型ビジネスホテル
多様なブランド展開により、立地やターゲット層に応じた差別化が可能となり、他社との差別化を強固にしています。
今後の開業スケジュール
同社は 2028年以降には50棟超 の開業を予定しており、年間10棟ペースで新規開業を進めています00 (1)。
特に渋谷・六本木・銀座など都心一等地の案件も控えており、ホテル事業は長期的に「稼ぐ柱」として成長していくことが確実です。
物流事業の進化：冷凍自動倉庫とASEAN展開
霞ヶ関キャピタルのもう一つの成長エンジンが物流事業です。特に「冷凍冷蔵倉庫」を軸とした展開は、時代の追い風をしっかり掴んでいます。
冷凍冷蔵倉庫ファンドの組成
2025年5月、同社は国内最大級となる 冷凍冷蔵倉庫特化型ファンド（資産規模820億円、8物件組入） を組成しました00 (1)。
このファンドには大手金融機関（三菱UFJ銀行、みずほ信託、地方銀行など）がシンジケートローンで参画しており、霞ヶ関キャピタルの事業モデルが金融機関からも強く信認されていることを示しています。
組み入れ物件は、三温度帯倉庫、冷凍自動倉庫、危険物倉庫など幅広く、環境対応型の施設も含まれており、単なる「倉庫」ではなく次世代物流インフラとしての存在感を高めています。
「2024年問題」へのソリューション
物流業界では「2024年問題」と呼ばれる労働時間規制により、ドライバー不足・配送コスト増加が深刻化しています。
霞ヶ関キャピタルは、これに対し 冷凍自動倉庫 や 工場・倉庫一体型拠点『ファクトリー＆ロジスティクスパーク』 を展開。
- 労働環境改善（冷凍環境での人手労働を削減）
- 配送効率化（工場と倉庫を一体化し輸送コスト削減）
- 共同配送による積載率アップ
といった社会課題を解決する仕組みを導入しています。
特にファクトリー＆ロジスティクスパークは、函館市との連携協定を皮切りに全国展開を狙っており、「地域共創型の産業インフラ」として注目を集めています。
ASEAN進出（マレーシアPJの詳細）
さらに同社は2025年8月、マレーシア・クアラルンプールで 冷凍自動倉庫開発プロジェクト に着手しました00 (1)。
- 敷地面積：約12,000㎡
- 延床面積：約11,400㎡
- 2026年開発着手、2028年竣工予定
マレーシアはASEAN物流のハブであり、ハラール食品輸出の拠点として需要が高まるエリア。日本で培った冷凍倉庫のノウハウを持ち込むことで、巨大な成長市場を取り込もうとしています。
国内だけでなく海外にも視野を広げた物流戦略は、霞ヶ関キャピタルの企業価値を一段と押し上げるはずです。
ヘルスケア事業：ホスピス住宅の成長戦略
日本が直面している最大の社会課題の一つが「高齢化」。霞ヶ関キャピタルはその解決に真正面から取り組んでいます。
高齢化と社会的ニーズ
日本は世界有数の超高齢社会。終末期医療や在宅介護の需要は増加の一途を辿っています。
しかし現実には、在宅での看取りは家族にとって大きな負担であり、また医療・介護施設の不足も深刻です。
この課題に対し、同社は「ホスピス住宅」という新しい住まいの形を提供しています。
CLASWELLシリーズの展開
2025年には 「CLASWELL小竹向原」「CLASWELL信濃町」「CLASWELL下石神井」 が新規開業し、ホスピス住宅の合計6物件を運用フェーズに移行しました00 (2)。
CLASWELLの強みは、単に施設を建てるだけでなく、運営まで一貫して担う点にあります。
これにより、従来の老人ホームや介護施設と差別化し、入居者や家族に「安心できる最期の場」を提供しています。
運営一体型モデルの強み
不動産デベロッパーが「開発→売却」で利益を確定させるのではなく、霞ヶ関キャピタルは「開発＋運営」を組み合わせることで、安定的なストック収益を積み上げています。
これはまさに “ホテル事業のREITモデル”をヘルスケアにも応用 した形であり、今後さらに拡大が期待できます。
海外事業（ドバイ）と新たな可能性
霞ヶ関キャピタルは国内の3本柱に加え、積極的に海外事業も展開しています。その中心が ドバイ です。
2021年にドバイ政府が掲げた「都市マスタープラン2040」では、人口を330万人から580万人に拡大する方針が示されました。人口増加に伴い不動産需要が急増するのは必然。
同社は現地法人を設立し、レジデンス開発・売却を進めるとともに、日本の投資家がドバイ不動産に投資できる仕組みを構築しています00 (2)。
つまり「日本とドバイを結ぶ不動産投資の架け橋」としての役割を果たそうとしているのです。
ドバイは日本以上に高い成長率を誇る市場であり、霞ヶ関キャピタルの「第四の柱」として大化けする可能性があります。
2026年8月期予想と中期成長ストーリー
今回の決算で最も熱いポイントの一つが、2026年8月期の業績予想です。
2026年8月期の業績予想
- 売上高：1,500億円（前年比＋55.4%）
- 営業利益：265億円（＋40.1%）
- 経常利益：240億円（＋40.2%）
- 当期純利益：165億円（＋61.6%）
- EPS：834.8円00 (1)00 (2)
この数字を見てどう感じるでしょうか？
多くの投資家は「強気すぎるのでは？」と思うかもしれません。
しかし、霞ヶ関キャピタルの場合は すでに533億円もの棚卸資産（在庫）が存在 し、来期に計上可能な案件が手元に揃っています。つまり、計画は絵に描いた餅ではなく「現実的に積み上げられた数字」なのです。
中期経営計画の前倒し達成
同社はこれまで2026年8月期をゴールとした中期計画を掲げていましたが、今回の決算でそれを 1年前倒しで達成。
新たなステージに突入したことを宣言しました。
さらに次期中計では「AUM（運用資産残高）を1兆円規模に拡大」する方針が示されています。ホテルREIT、物流ファンド、ヘルスケア施設運営を積み上げることで、霞ヶ関キャピタルは「不動産総合アセットマネジメント会社」としての地位を確立しようとしています。
株価予想：今からでも3～4倍行ける理由
投資家として最も気になるのは「株価がどこまで上がるのか」です。ここでは、今からでも株価3～4倍を狙える理由を整理します。
PER評価の妙味
2026年8月期予想EPSは834.8円。
仮に株価が現状12,500円だとすればPERはわずか15倍程度。
同業他社や高成長のグロース株はPER30～50倍で評価されるケースも珍しくありません。もし霞ヶ関キャピタルが市場からPER30倍の評価を受ければ、株価は25,000円超。さらに成長ストーリーが鮮明になれば、株価3～4倍（30,000～40,000円台） も現実的です。
成長率の高さ
- 売上高CAGR（過去3年）：＋70%以上
- 純利益CAGR（過去3年）：＋80%以上
この成長率は、東証プライム上場企業の中でもトップクラス。成長力に対して現在の株価は過小評価されていると考えます。
事業モデルの循環化
従来の「開発→売却」という単発型の収益ではなく、
- ホテルREITによるストック収入
- 物流ファンドによる運用報酬
- ホスピス住宅の運営収益
といった循環・継続的な利益が組み込まれました。これは市場からの評価が変わる大きな要素であり、株価再評価の契機となるでしょう。
ESG・社会課題解決企業としての評価
霞ヶ関キャピタルは「インバウンド観光振興」「物流効率化」「高齢化対応」という社会的課題に正面から取り組んでいます。ESG投資の流れが強まる中、社会的価値の高い企業は海外機関投資家からの注目も集めやすく、株価の上昇圧力となります。
配当・優待戦略
株価上昇だけでなく、霞ヶ関キャピタルは株主還元にも積極的です。
配当の増加
- 2025年8月期：1株あたり240円（前年比＋70円）
- 2026年8月期予想：165円（株式分割後換算で実質330円）00 (2)
増配基調を維持しつつ、成長投資も両立。配当性向は23%とまだ低く、将来的な増配余地は十分に残されています。
株主優待
霞ヶ関キャピタルはプレミアム優待クラブのカタログを持ち株数によって商品に替えることができます!私はダイソンの掃除機に替えました😊
「株価上昇＋配当＋優待」というトリプルメリットを享受できるのが霞ヶ関キャピタル株の醍醐味と言えるでしょう。
まとめ：霞ヶ関キャピタルは次世代インフラ企業へ
今回の2025年8月期決算を総括すると、霞ヶ関キャピタルはもはや「不動産会社」の枠を超えています。
- ホテル事業：REIT上場を果たし、インバウンド追い風で爆発的成長
- 物流事業：冷凍自動倉庫とASEAN進出で新市場を開拓
- ヘルスケア事業：ホスピス住宅で超高齢社会の課題を解決
- 海外展開：ドバイ・マレーシアを起点にグローバル企業へ進化
来期は純利益61%増の165億円を予想。EPS834円に対してPERはまだ15倍前後と割安で、株価は3～4倍のポテンシャルを秘めています。
霞ヶ関キャピタルは、社会課題を解決しながら成長を続ける“次世代インフラ企業”。
この企業に投資することは、単なる株式投資ではなく、「未来の社会を共に創る投資」だと強く感じています。
株主として胸を張って言います――
「霞ヶ関キャピタル、今からでも遅くない！長期で握りしめるべき真の成長株だ！」
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